缺了房地產，地方政府債務會否雪上加霜？

山賊

房地產調控導致地方融資平臺風險暴露，而地方負債的大幅上升更是讓市場擔心地方政府將會對銀行貸款“賴賬”。瑞信亞洲區(qū)首席分析師陶冬分析認為，“2009年賣地收入占到地方財政收入的45%，如果房地產市場出現變化，一旦地賣不動了，地方財政一定有問題，危機或將依次來臨?！保?月13日《中國證券報》）

4萬億，5萬億……一直到了7萬億，地方債務的數字幾個月來迅速攀升。2008年，為了使國內經濟盡快走出低谷，國家實施了4萬億投資計劃。但在這項投資中，中央政府僅占1.2萬億，其余的2.8萬億則需要由地方各級政府財政從各種渠道進行籌集。而地方政府采取的最直接的措施是擴大投資規(guī)模，興建高速公路、地鐵等項目。
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+ h2 ~! p; o& e% l那么，地方政府負債率節(jié)節(jié)攀升，其還債能力卻大成問題。人們擔心的是，2009年地方融資總量高達7.2萬億元，是土地收入的4倍多，僅利息每年就要支付5000多億元。如果這一問題得到緩解，有可能會拖垮中國經濟剛剛復蘇的腳步。如此巨大的資金缺口究竟用什么辦法解決？實際上沒有根本解決之道。
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: c" i1 t( M% X- j% ~8 \3 W目前可以演繹的幾種渠道是，借新債還舊債，把償債壓力后延，或者借助全面通貨膨脹減少債務負擔。如果說借新債還舊債是聊勝于無，那么，地方政府憑借房地產業(yè)來紓緩債務壓力就是常見的做法?，F在，收取土地出讓金是地方政府的一大財源。除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。土地出讓金在不少地區(qū)占地方財政收入的50%以上。
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2 s" ^3 U# }* Y, t6 @2009年全國土地出讓收入約為14239億元，相當于當年GDP規(guī)模的3%。以2009年的土地銷售收入來償還6萬億元地方融資債務的存量，需要約4至5年時間。而且，這還不包括債務利息。正是憑借著交投活躍的土地市場，尤其是隨著土地價格“節(jié)節(jié)攀高”，地方融資平臺得以興修大量基礎設施。房地產業(yè)與地方財政密切相關，地方債務綁架了房地產和國家經濟：雖然2009年的“保八”取得成功，但地方政府短期內不可能收回房地產項目，只能繼續(xù)賣地。
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隨著“國十條”等房地產調控一系列“組合拳”的亮相，人們不禁會問，2010年到2011年，隨著房價的滯漲，價格高企的土地還會有買家嗎？另外，土地價格會不會縮水？這些政策能否收到效果，誰也沒有把握。目前，地方政府融資平臺貸款大多為中長期貸款，樓價將是這類貸款質量最大的影響因素。如果房地產市場出現持續(xù)一年以上的低迷和下滑，對地方政府就會有相當大的影響。

# X  d5 W- ]6 l& H  \5 J1 y分析人士認為，如果沒有土地交易，許多地方的經濟恐將躑躅難前。一旦地價上漲的勢頭被遏止，地方政府不但難以再用發(fā)展地方公共事業(yè)為借口搞拆遷和建設，連支付利息都困難。而信貸擴張的最大驅動力是政府投資平臺的信貸需求以及他們擴充土地儲備的能量。從這一點看，政府目前出臺的調控手段不可能從根本上解決房地產問題。地方政府為了償債，必然想盡辦法培養(yǎng)“地王”，增加房地產的稅收和各種收費。

目前，在房地產開發(fā)項目的總支出中，流向政府的部分所占49%。如果地方債務風險爆發(fā)，許多項目難免會半途而廢，地方政府融資鏈條面臨斷裂，很多地方經濟發(fā)展也可能停頓。更為重要的是，房價、地價一旦下跌，地方投資增長將會受到較大影響。一些地方已經嚴重透支了未來的財力，例如湖北、重慶等地過大的投資計劃是建立在高負債基礎上完成的，而賣地所獲得的收入則是財務支撐。

& C( Z$ s) s, f人們對高房價深惡痛絕，也看到了問題的實質，但是，那誰又能撼動地方政府的土地財政呢？因為房地產業(yè)實在太特殊，它與地方政府存在千絲萬縷的關系。多年來地方政府對土地財政的依賴，不是一朝一夕就可以改變的。缺了房地產這一角色，就等于失去了財源，地方政府債務將會雪上加霜。
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* G  U/ f# G0 u我們也許無法看到美國式的地方政府財政破產，但我們將可能目睹中國式的政府信用破產以及中國式的地方政府的債務危機。堵住地方債務黑洞，迫使地方政府承擔債務人的信用風險是必然之策，惟其如此，才能讓地方政府失去轉嫁風險、禍害經濟之道。

抹掉~忘記

政府才舍不得放棄這棵搖錢樹呢!如果沒有了房地產，政府拿什么來發(fā)年終獎！當然新的生財之道也會應運而生

adnim

地方政府也屬于國家的一部分，到時候中央買下地方的壞賬，發(fā)些國債或人民幣不就行了。國家的內部問題還是好解決的。