直擊西安限購令

新聞主編

開發(fā)商 限購令促市場重組 　　西安合能地產(chǎn)總經(jīng)理劉小平：限購令對近期西安樓市成交量和價(jià)格會(huì)有較大沖擊，市場觀望情緒將加劇，但估計(jì)難以改變西安樓市近幾年價(jià)格長期向上的趨勢；預(yù)計(jì)政策執(zhí)行期限到時(shí)，市場會(huì)出現(xiàn)新一輪的井噴。
　　限購令及銀行信貸政策的組合拳，預(yù)計(jì)將對西安房地產(chǎn)行業(yè)諸多小型開發(fā)商及項(xiàng)目型公司產(chǎn)生較大沖擊，行業(yè)將重新洗牌，該點(diǎn)將推動(dòng)西安房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。
( L8 h8 o2 r2 o　　從區(qū)域板塊來看，曲江、高新、經(jīng)開等區(qū)域?qū)⑹艿捷^大影響，東郊、西郊、長安區(qū)等以剛性需求為主的區(qū)域影響應(yīng)不大，同時(shí)與高新二期接壤的戶縣、與咸陽接壤的灃渭新區(qū)、主打旅游地產(chǎn)的臨潼新區(qū)將迎來發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)近幾年將出現(xiàn)擴(kuò)張式發(fā)展的黃金期， 市場上的公寓型產(chǎn)品（商業(yè)用地性質(zhì)）將受到追捧。
% t) m, ~$ X+ b3 P! E7 K+ T　　開發(fā)商、購房者應(yīng)理性看待市場
1 d- @2 b: Z% Q8 j* ?1 M7 X  H  B8 r0 G　　西安富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃銷售部經(jīng)理兼總經(jīng)理助理劉小平：目前包括購房者與開發(fā)商都在觀望，細(xì)則出臺(tái)后，對剛性需求的這部分人群受影響不大。這次的政策使得高陵、戶縣、西咸區(qū)域的土地成為熱點(diǎn)。
　　隨著西安國際化大都市的不斷建設(shè)和發(fā)展，光靠保障房和廉租房還不足以保障人們的安居問題。我認(rèn)為限購令只是短期的政策，其目的就是為了穩(wěn)定房價(jià)，對于住宅的投資肯定會(huì)有所減少。
! q9 d4 a  ?8 K8 |　　對開發(fā)商而言，未來的建設(shè)不能把雞蛋再放在同一個(gè)籃子里，應(yīng)積極面對政策做出改變，現(xiàn)在市場的蛋糕小了，競爭更大了。購房者更關(guān)注高性價(jià)比的房子，作為開發(fā)商更應(yīng)注重細(xì)節(jié)。
6 I) t! x2 M2 F, y, _* C　　對購房者而言，等不是好辦法，需求在同一時(shí)間段釋放必然會(huì)導(dǎo)致漲價(jià)，與前幾年相比，房價(jià)還是會(huì)有所上升的，畢竟使用的新型材料和各種新技術(shù)都會(huì)增加房子的成本，房價(jià)因限購令降下來的可能性不大。
　　西安限購令利好商業(yè)地產(chǎn)
7 U# O" ?5 a& X　　珠江投資有限公司市場經(jīng)營中心總監(jiān)吳繼軍：西安的限購令對于商業(yè)是利好的。首先限購令主要針對住宅作出限制，原來用于投資住宅的大部分資金都會(huì)流向商業(yè)、商鋪和公寓，這樣勢必會(huì)刺激商業(yè)的物業(yè)和成交量上漲。其次，高端商業(yè)綜合體受到追捧。受國家政策引導(dǎo)，開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，大量開發(fā)寫字樓、商鋪將會(huì)成為趨勢。尤其是西安相對于北京、上海高端的商業(yè)綜合體還是較少的。
+ r- {% X- f$ }% F+ U& b7 w　　限購令對西安市的別墅影響還是很大的。西安市的別墅供應(yīng)量基本都集中在長安區(qū)和浐灞區(qū)，購買者名下均有兩三套房產(chǎn)，受到本次政策嚴(yán)格限制，使其無法購買。這都會(huì)使別墅產(chǎn)品受“新政”影響而減量。相反，西安周邊的郊縣別墅不限購則會(huì)發(fā)力。
　　限購令有一定抑制作用 開發(fā)企業(yè)經(jīng)受考驗(yàn)
　　香江國際中國地產(chǎn)有限公司開發(fā)總監(jiān)李三戰(zhàn)：限購令出臺(tái)對市場的投資、投機(jī)有一定的抑制作用，西安的房地產(chǎn)市場會(huì)有一定的反應(yīng)，也就是說，在這個(gè)階段或一定期間量價(jià)會(huì)出現(xiàn)適度減緩和下滑，這是正常的。
9 K3 c3 U+ t4 f8 H4 W　　短期看，至少半年內(nèi)，市場肯定會(huì)受影響，同時(shí)還會(huì)出現(xiàn)很多觀望情緒，量價(jià)將出現(xiàn)滯緩或下滑，因?yàn)槌送顿Y二套房、三套房收到抑制；規(guī)模比較小、發(fā)展節(jié)奏不好的，實(shí)力比較弱小的企業(yè)資金鏈要經(jīng)受很大的考驗(yàn)。不過，對于前兩年樓盤已經(jīng)銷售出去，現(xiàn)在準(zhǔn)備拿地的企業(yè)，倒是很好的機(jī)遇；現(xiàn)在，拿地成本不高，一兩年后市場應(yīng)該也好了。
　　計(jì)劃與市場機(jī)制并行
　　高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)總監(jiān)竇彥峰：西安的限購令從穩(wěn)定市場角度等長遠(yuǎn)角度看有些軟，但是又不能限制西安的發(fā)展，建設(shè)國際化大都市的發(fā)展目標(biāo)不能變。政府將房地產(chǎn)劃分為兩種監(jiān)管機(jī)制：計(jì)劃和市場，就是保障房建設(shè)任務(wù)和限購令。限購令一出來西安商品房市場的火爆也得休克一段時(shí)間了，全國也一樣。
5 `, R3 n7 I4 b4 `/ \　　百姓：觀望是主旋律 改善置業(yè)推后
8 R1 V/ G6 a( \4 U; U% @　　余女士和老公都是西安市戶口，在結(jié)婚前各自名下分別有一套50平方米的小戶型，現(xiàn)在想換一套大一點(diǎn)房子，可2月25日限購令一出臺(tái)，他倆誰都不敢再想了，弄得他和老公束手無策，聽朋友說可以賣掉一套房子，這樣他倆名下就只剩一套房產(chǎn)了，可以繼續(xù)改善置業(yè)，可他們有點(diǎn)猶豫，說當(dāng)初買那套小戶型就是看好它的性價(jià)比，現(xiàn)在急忙拋掉有點(diǎn)舍不得，加上限購令的束縛，決定推遲買房子的計(jì)劃。
6 E; x& T4 ]3 d; E9 u1 t0 U3 n　　在延長石油定邊采油廠上班的王先生告訴記者，自己已經(jīng)買了兩套房子，這次下來西安主要是為結(jié)婚裝修新房，因?yàn)槲椿槠薰ぷ髟谖靼?，剛好趁機(jī)再買一套小兩室，把遠(yuǎn)在山東老家的父母接過來養(yǎng)老居住，沒成想剛到西安，限購令就出來了。對此，王先生坦然相告：“先把之前的第二套房（45平方米小公寓）出手，這樣給給父母買房還可以享受二套房的貸款政策?！彼蛴浾咄嘎?，此次來西安之前就聽同事說要出政策了，身邊也有不少人都準(zhǔn)備陸續(xù)將前幾年在西安買的房轉(zhuǎn)手，準(zhǔn)備看看行情再說。
　　省內(nèi)各地：省內(nèi)二線城市樓市借機(jī)升溫
　　與西安市場這種短期低迷相比，寶雞、咸陽、商洛等地卻出現(xiàn)了另外一種購房者的心聲。在寶雞一家房地產(chǎn)公司開發(fā)部工作的胡女士告訴記者：“西安限購了，這對我們這些（省內(nèi)）二級(jí)城市來說，肯定是利好。不讓在西安投資買房，部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地購房者及投資客就會(huì)把視線收回來?！睋?jù)她介紹，星期天雖然下著雪，售樓部也有很多人前來咨詢，上客量都趕上春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)潮了。
　　咸陽佳龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃部經(jīng)理張彬告訴記者，西安出臺(tái)限購令，對于穩(wěn)定全省房地產(chǎn)市場肯定是一種利好。它既沒有一棒子打死所有二套房人群，又在一段時(shí)間內(nèi)繁榮二級(jí)市場。據(jù)他介紹，從他們項(xiàng)目（怡水花園）世紀(jì)大道往西，幾乎60%以上的業(yè)主都是咸陽本地及各市縣的購房人群，咸陽市區(qū)所有樓盤更明顯。
　　“目前省上除了西安，其他地方限購令都沒有出來，即便出臺(tái)，也不一定每個(gè)市都有，所以說這樣一來就把原本想在西安投資置業(yè)的一批人群拉回了戶口所在的地市?！标兾髟仆吨脴I(yè)營銷總監(jiān)彭璐說出了自己的觀點(diǎn)。
7 y; V$ t7 [9 U3 h" U/ H　　在商洛做生意的劉先生說，他們兩口子平常很忙，顧不上照看孩子。下半年孩子就要上初中了，本想在高新區(qū)看一套房，沒成想政策把他這樣的異地人給擋在了門外?，F(xiàn)在索性就在商洛市區(qū)買一套大一點(diǎn)的房子，就給孩子在市里面找所好一點(diǎn)的學(xué)校，把丹鳳老家的父母接過來一起住，這樣孩子也有個(gè)照應(yīng)。
& I4 B; [0 y, z　　銀行：中國工商銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸
0 H. S# N" P% Y* {* _　　對于西安出臺(tái)的限購令在居民家庭套數(shù)的認(rèn)定上，中國工商銀行陜西分行安經(jīng)理表示，他們支行既認(rèn)房又認(rèn)貸，以認(rèn)房為主，在實(shí)際操作中銀行會(huì)根據(jù)情況進(jìn)行微調(diào)，比如一西安市戶籍的三口之家，父母名下已有一套住房，不過其兒子已年滿18周歲，以他的名義再購買一套房的話，可視他為第一套購房；另外一非西安市戶籍的三口之家，其父母在西安已擁有一套住房，其子女在西安就不能再購買房了。
4 O& @" h. C5 G1 M& K7 j　　招商銀行 認(rèn)房為主
9 Y3 J7 y2 ?" }7 ~; W　　對于如何界定購房者的套數(shù)，招商銀行信貸支部工作人員表示，本支行對購房者套數(shù)界定還是以認(rèn)房為主，購房者先遞交材料，房管局審批后，進(jìn)行網(wǎng)簽，拿到網(wǎng)簽合同后，銀行受理貸款，主要還是以名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)證套數(shù)為準(zhǔn)。
: s% M' @, m4 }# n　　中國銀行 認(rèn)貸
* E; A* L, |* i  _: P* Y  a6 U5 X　　中國銀行西安太乙路支行翟曉雅行長表示，限購令出臺(tái)后，中國銀行在界定居民家庭套數(shù)的認(rèn)定上，一般以中國人民銀行上的征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，對于購房者是否還有其他住房，他們事先會(huì)向其詢問，購房者是否如實(shí)回答，那就在于他們自己了，不過對銀行涉嫌欺詐的，要負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。
　　中國建設(shè)銀行 認(rèn)貸
　　中國建設(shè)銀行長安路支行的畢經(jīng)理表示，建行在界定購房者名下?lián)碛械淖》刻讛?shù)上，以中國人民銀行上的征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，系統(tǒng)上顯示的是幾套，就評(píng)定幾套，如果之前購房者以全額買的房子，征信系統(tǒng)是查不到的，現(xiàn)在再買的話，還是以第一套給他算。
% G5 M4 W# @  l5 D4 G2 g　　專家：政策會(huì)促使西安房屋租賃市場升溫
# g& `0 h  \; a) K* v* U$ O　　陜西省城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)會(huì)長張寶通：西安的限購令不像北京那么嚴(yán)厲，西安投資性客戶所占比重相對較小，剛性需求大。所以說西安的限購打壓、調(diào)控的力度小一些。目前來看，在政策影響下，市場會(huì)出現(xiàn)觀望，成交也會(huì)下滑，房價(jià)會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)處于凍結(jié)狀態(tài)，可能會(huì)有小幅的波動(dòng)，但會(huì)維持在目前狀態(tài)，大幅上漲或下降的現(xiàn)象半年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。
( w" z& z  R- w: ^　　新房市場受影響，但同時(shí)也會(huì)促使租房市場升溫、發(fā)育，租房市場可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，但恰恰說明剛性需求占主體。長遠(yuǎn)看，市場就會(huì)出現(xiàn)既有購房市場，也有租房市場的狀況，應(yīng)該出現(xiàn)兩個(gè)市場，這樣的市場才會(huì)均衡健康。但是租房需求大量，也同時(shí)會(huì)帶來房租上漲，這就要求政府加快廉租房和公租房的建設(shè)。
) q7 Z  f$ c% K: Z/ U* G" N　　另外，購房者的觀望應(yīng)該是暫時(shí)的，買房是現(xiàn)實(shí)需求，在這段時(shí)間內(nèi)，資金鏈短缺的開發(fā)商則可能會(huì)加大優(yōu)惠力度，開始促銷，緩解資金短缺的現(xiàn)狀，優(yōu)惠促銷也是另外一種降價(jià)，到了老百姓可承受范圍，老百姓就會(huì)該出手時(shí)就出手。
1 N. |; w+ `: n6 z4 {- |$ W3 P6 B　　西安限定的市轄區(qū)范圍有些寬
$ L: H2 ^" W9 v+ ^! a　　陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)：從政策層面看，我認(rèn)為西安的限購令其實(shí)明確了兩個(gè)方面，一是要加大廉租房、公租房以及經(jīng)適房的比例，第二個(gè)重點(diǎn)我認(rèn)為就是里面談到說房價(jià)超過周邊地區(qū)的應(yīng)加強(qiáng)土地增值稅清算。這兩點(diǎn)如果能堅(jiān)決執(zhí)行下去，那就很有效果。從政策的影響方面看，第一點(diǎn)還是實(shí)行差別化的土地增值稅的意義重大。另外，西安現(xiàn)在正處于城市擴(kuò)張的階段，限購令提到市轄區(qū)，西安是9區(qū)4縣，現(xiàn)在4個(gè)縣沒有包括在內(nèi)，9城區(qū)在內(nèi)，我認(rèn)為這個(gè)范圍相對有些寬，因?yàn)殚惲肌㈤L安區(qū)、臨潼這些區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展還沒到很火的階段，這樣做不利于這些遠(yuǎn)郊區(qū)的發(fā)展，城6區(qū)相對比較合適。同時(shí)，西安市場改善性需求占20%-30%，政策執(zhí)行首付60%，1.1倍利率的話，對于改善型購房者的影響較大。短時(shí)期內(nèi)，購房者觀望情緒會(huì)增大，還有人可能盼望房價(jià)因此下降，但同時(shí)開發(fā)商也在觀望，雙方博弈時(shí)間會(huì)持續(xù)1-2個(gè)月。而政策也是有階段性的，政府應(yīng)根據(jù)市場反映做出相應(yīng)調(diào)整，使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
! T- b0 l0 g" Q2 M　　目前市場上對于二手房有兩種截然不同的聲音，一方面，有關(guān)人士認(rèn)為，限購令下開發(fā)商會(huì)減少房屋供給，導(dǎo)致市場上一手房源不足，但價(jià)格卻不會(huì)大幅下降，甚至有可能出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，這樣會(huì)讓不少購房者轉(zhuǎn)向二手房市場。尤其是在一些中心區(qū)域，一手房供應(yīng)十分稀缺，二手房則天生具備良好的配套和地理環(huán)境優(yōu)勢，會(huì)愈加受到追捧，價(jià)格也可能居高不下。西安的二手房市場在這樣的背景下，會(huì)迅速發(fā)展壯大。另一方面，政策規(guī)定下，西安市民如果已經(jīng)達(dá)到房屋擁有的最大值，還想繼續(xù)購房的話，必須賣掉一套房才能買另一套，這將會(huì)造成許多改善型客戶為買新房，急速處理自己的舊房源。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這樣一來二手房市場房源供應(yīng)增多，而買方市場的觀望情緒蔓延，可能會(huì)讓一些業(yè)主們在報(bào)價(jià)上有所松動(dòng)，二手房價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)不同程度的下跌。